Перечень анализируемых документов:

1. Проект Временного регламента застройки ВРЗ-07/1101 (том) по адресу:

г. Санкт-Петербург, Красногвардейский район, территория ограниченная набережной реки Большая Нева, Малоохтинским мостом, продолжением Цимлянской ул., Большеохтинским пр., Якорной ул., пр. Энергетиков, территорией утверждённого ВРЗ-1289, пр. Шаумяна и ул. Помяловского.

2. Информационное сообщение о проведении экспозиции и обсуждения в газете Строительный еженедельник №47 от 3.12.2007.

3. Схема функционального зонирования Генерального плана Санкт-Петербурга 2005 год относящегося к территории ВРЗ (стенды на экспозиции) 2 шт.

4. Схема временного регламента застройки (стенд на экспозиции).

...

Полный текст заключения можно скачать по ссылке в конце.

...

3. Выводы

3.1. Состав документации, представленной на градостроительной экспозиции проекта ВРЗ-07/1101, не соответствует требованиям действующего законодательства, а содержание представленных картографических материалов внутренне противоречиво по форме и содержанию. Этим нарушено право граждан, посещающих указанную экспозицию, на получение достоверной информации о проекте градостроительного решения.

3.2. При разработке ВРЗ-07/1101 использовано неоправданное и неадаптированное к проектируемой территории цитирование материалов проекта Правил землепользования и застройки СПб. Это повлекло за собой:

• избыточную регламентацию, вследствие которой около 50 % текста проекта ВРЗ не несёт нормативной нагрузки; 
• содержательные и смысловые ошибки проекта ВРЗ;
• механическое перенесение ошибок и опечаток проекта ПЗЗ в разрабатываемый ВРЗ;
• отсутствие проработки режимов и регламентов для территорий зон с особыми условиями использования.

3.3. Границы проектирования для рассматриваемого проекта ВРЗ определены с нарушением действующих нормативов. Включение в границы проектирования территории, градостроительное регулирование на которой осуществляется действующим ВРЗ-1289, необоснованно и юридически некорректно.

3.4. Картографическая «Схема временного регламента застройки» (Приложение 1 к проекту ВРЗ) выполнена с нарушением действующих нормативов и, вследствие этого юридически ничтожна.

3.5. Проведённое в проекте ВРЗ-07/1101 территориальное зонирование в ряде случаев противоречит действующему законодательству Санкт-Петербурга.

3.6. При проработке режимов и регламентов для территорий зон с особыми условиями использования, разработчиками ВРЗ не учтены нормативы, установленные Распоряжением КГИОП от 24 декабря 2001 года № 2 «Об установлении временных границ, режима содержания и использования  зон участков исторического культурного слоя Санкт-Петербурга» для зоны участка исторического культурного слоя  «Устье реки Охта».

3.7. Проект ВРЗ-07/1101 подлежит полной переработке с учётом замечаний и рекомендаций настоящего заключения.

4.     Рекомендации

4.1. Переработка проекта ВРЗ-07/1101 должна производиться на основании нового технического задания. Техническое задание должно устанавливать разумные границы проектирования, проходящие по границам базисных (кадастровых) кварталов и иным границам, указанным ст. 34 Градостроительного Кодекса РФ и пункта 4.5 Положения о разработке ВРЗ.

4.2. Согласно пункту 6.3.11 Положения о разработке ВРЗ «В случае необходимости, в том числе чрезмерной насыщенности чертежа информацией, схема Временного регламента может быть выполнена в виде нескольких чертежей». Пренебрежение разработчиками ВРЗ этим правилом привело к невозможности использования «Схемы временного регламента застройки» как части нормативного документа. При устранении указанных в настоящей экспертизе замечаний рекомендуется выполнить несколько схем, позволяющих корректно отобразить все необходимые детали чертежа.

4.3. Замечание, изложенное в пункте 1.3.1 настоящей экспертизы можно учесть, включив в перечень 2.3 для подзоны ТИ1_1 вид использования «Для размещения стоянок с гаражами боксового типа» (код вида использования 145.1.1), либо исключив территорию подзоны ТИ1_1 из границ проектирования.

4.4. Учесть замечание, изложенное в пункте 1.3.2 настоящей экспертизы, можно, изменив регламент в пункте 1 Раздела 3.2 для подзоны ТД1_1-2 на соответствующую цитату из проекта ПЗЗ:

«Предельная (максимальная и/или минимальная) высота зданий, строений, сооружений на территории земельного участка, в случае, если иное значение не указано на схеме границ действия градостроительных регламентов в части предельной высоты зданий, строений или сооружений:  

- фоновая застройка – не выше средней высоты существующих зданий в квартале;

- доминанты – не более чем на 30% выше средней высоты   существующих зданий в квартале»

или установив предельную высоту застройки в абсолютных величинах (не более 60 метров).

4.5. Замечание, изложенное в пункте 1.4 настоящей экспертизы, можно учесть, включив в перечень 2.3 для подзоны ТД2_3 вид использования «Для размещения многоквартирного жилого дома» (код вида использования 103), либо выделив территорию, относящуюся к дому 6 по Малоохтинскому проспекту, в отдельную подзону ТЖ4 (вместо предлагаемой подзоны ТД2_3).

4.6. Осуществляя дословное цитирование проекта ПЗЗ, разработчики ВРЗ не только допустили излишнюю регламентацию (табл. 2) и сделали ряд ошибок (табл. 3). Они также не адаптировали перечни разрешённых и условно разрешённых видов использования к условиям территории проектирования ВРЗ.

Предложения по корректировке перечней 2.2 и 2.3, а так же иных текстовых разделов проекта ВРЗ-07/1101 обобщены в таблице 6. 

Таблица 6

Рекомендации по приведению текстовой части проекта ВРЗ-07/1101 в соответствие с градостроительной ситуацией на территории проектирования

№	Текст ВРЗ	Мотивировка возражений	Предложения
1	2.4.5 Суммарная общая площадь территории, занимаемая объектами вспомогательных видов разрешенного использования расположенных на территории гольф-клубов, не должна превышать 7% от площади полей для гольфа. Суммарная общая площадь территории, занимаемая объектами вспомогательных видов разрешенного использования расположенных на территории теннисных клубов не должна превышать 10% от площади кортов.	Возможность размещения открытых объектов физической культуры и спорта (код 110.4) предусмотрена перечнями условно разрешённых видов использования земельных участков рассматриваемого ВРЗ для подзон ТД2_3; ТР2_1 и ТР2_2. В тоже время размеры и расположение участков указанных подзон делает неприемлемой даже теоретическую перспективу размещения на них теннисных и гольф клубов.	Пункт 2.4.5 ВРЗ исключить.
2	Перечень 2.2 (стр.6,7,8 ВРЗ) Основные виды разрешённого использования, допустимые к применению в пределах территориальной зоны без  согласований и  дополнительных условий ТД1_1-2; ТД2_3; ТИ1_1; ТИ3; ТУ 145.2.2 Для размещения стоянок городского транспорта (ведомственного, экскурсионного транспорта, такси). Перечень 2.3 (стр.9 ВРЗ) Условно разрешённые виды использования, допустимые к применению в пределах территориальной зоны после получения дополнительных согласований и выполнения дополнительных условий ТП1 145.2.2 Для размещения стоянок городского транспорта (ведомственного, экскурсионного транспорта, такси).	Учитывая градостроительную ситуацию в границах проектирования рассматриваемого ВРЗ,  перспективное размещение стоянок городского транспорта во всех подзонах представляется нежелательным.	Код и вид использования  145.2.2 из перечней основных и условно разрешённых видов использования ВРЗ   исключить
3	Перечень 2.2 (стр.7 ВРЗ) Основные виды разрешённого использования, допустимые к применению в пределах территориальной зоны без  согласований и  дополнительных условий ТИ1_1 139.1.3 Для размещения мусороперегрузочных прессовальных и сортировочных станций 139.1.4 Для размещения снегоприёмных пунктов и снегоплавильных камер	Учитывая градостроительную ситуацию в границах подзоны ТИ1_1 рассматриваемого ВРЗ,  перспективное размещение на её территории мусороперегрузочных прессовальных и сортировочных станций, а так же  снегоприёмных пунктов и снегоплавильных камер представляется нежелательным.	Коды и виды использования  139.1.3 и  139.1.4 из перечня основных видов разрешённого использования подзоны ТИ1_1 ВРЗ   исключить.
4	Перечень 2.2 (стр.7 ВРЗ) Основные виды разрешённого использования, допустимые к применению в пределах территориальной зоны без  согласований и  дополнительных условий ТИ3 145.2.3 Для размещения стоянок внешнего грузового транспорта Перечень 2.3 (стр.9, 10 ВРЗ) Условно разрешённые виды использования, допустимые к применению в пределах территориальной зоны после получения дополнительных согласований и выполнения дополнительных условий ТП1; ТУ 145.2.3 Для размещения стоянок внешнего грузового транспорта	Учитывая градостроительную ситуацию в границах проектирования рассматриваемого ВРЗ,  перспективное размещение стоянок внешнего грузового транспорта во всех подзонах   представляется недопустимым.	Код и вид использования  145.2.3 из перечня основных и условно разрешённых видов использования  ВРЗ   исключить.
5	Перечень 2.3 (стр.8,9 ВРЗ) Условно разрешённые виды использования, допустимые к применению в пределах территориальной зоны после получения дополнительных согласований и выполнения дополнительных условий ТД1_1-2; ТИ1_1 142.4.1 Для размещения железнодорожных вокзалов 142.5.1 Для размещения автовокзалов	Учитывая градостроительную ситуацию в границах проектирования рассматриваемого ВРЗ,  перспективное размещение железнодорожных и автовокзалов представляется недопустимым	Коды и виды использования 142.4.1 и 142.5.1 из перечня условно разрешённых видов использования ВРЗ   исключить
6	3.2 (стр.18) Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства Подзоны ТР2_1 и ТР2_2 Территория без застройки	Поскольку временный регламент устанавливается в первую очередь для определения возможных параметров будущей застройки, то на рекреационные зоны так же должны быть разработаны предельные параметры разрешённого строительства	Разработать предельные параметры разрешённого строительства для видов использования, указанных в таблицах 2.2 и 2.3.
7	3.2 (стр.18) Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства Подзона ТУ Территория без застройки	Поскольку дороги и улицы, а также соответствующие земельные участки относятся к землям общего пользования, то в соответствии с действующим законодательством РФ градостроительные регламенты на них не могут быть установлены	Вместо слов «территория без застройки» указать «территория общего пользования, регламенты не устанавливаются»